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"Nova Luz não convenceu o capital privado", diz urbanista
Enviado por luisnassif, qua, 18/01/2012 - 08:47
Por Marcos Costa
Da CartaCapital
‘O projeto Nova Luz não convenceu o capital privado’
Concebido como estratégia para valorizar o centro de São Paulo, o Projeto Nova Luz não conseguiu até hoje atrair o interesse do mercado imobiliário para a região. É o que afirma o arquiteto e urbanista Jorge Bassani, coordenador de grupo de pesquisa sobre a área na Faculdade de Arquitetura e Urbaismo da USP. Para ele, a operação deflagrada no dia 3 de janeiro pela Polícia Militar é uma última tentativa da prefeitura de Gilberto Kassab (PSD) de mostrar serviço ao tentar solucionar o problema dos viciados em crack, instalados há anos no bairro.
Projeto falhou. Operação de Kassab é a sua última chance de ganhar visibilidade no caso. Foto: Luiza Strauss
“É o último ano dessa gestão, não vão conseguir mais nada”, diz ele.
O Projeto Nova Luz existe há mais de 30 anos e nunca foi realmente implantado. Em 2010, a Prefeitura realizou concessão urbanística para a área.
O grupo de empresas vencedoras tenta agora atrair investimentos de construtoras. Antes disso, ainda na gestão Serra, um leilão para construir na área não teve nenhuma incorporadora interessada, segundo Bassani.
De concreto, o projeto demoliu alguns edifícios e abriu um canteiro de obras, responsável por espalhar os usuários para toda região da Santa Cecília, no perímetro conhecido como “Nova Cracolândia”. Agora, busca licenças junto aos órgãos de preservação ambiental e patrimônio e ligados à mobilidade, já tendo obtido parecer favorável junto ao Conpresp (Conselho Municipal de Preservação do Patrimônio Histórico, Cultural e Ambiental da Cidade de São Paulo). Além disso, está sendo definido o edital de licitação para a futura incorporadora. Segundo a Secretária Municipal de Desenvolvimento Urbano (SMDU), o projeto Nova Luz tem duração de 15 anos, nos quais quer promover uma grande transformação urbanística na área, com aproveitamento da infraestrutura já instalada. Entre as iniciativas, está a construção de moradias, creches, ciclovias, calçadas mais largas, áreas verdes e parques lineares.
Para Bassani, a operação é uma tentativa de fazer o saneamento em relação aos viciados, melhorando a visibilidade e atraindo investimentos. “Mas isso não vai resolver nada do ponto de vista do empreedimento imobiliário, porque não estão conseguindo convencer setores do capital privado”, afirma ele.
A região, diz ele, é desvalorizada tanto por causa da depreciação social quanto por características urbanísticas próprias, como o formato dos terrenos, grande quantidade de monumentos e prédios históricos e por ser Zona Especial de Interesse Social (Zeis), que exige tratamento diferenciado. “Não há especulação em cima dessa desvalia”, afirma Bassani.
“Nós queremos que aquilo seja valorizado como bem urbano e também como possibilidade de negócio”, comenta.
“Pela lógica linear do mercado imobiliário, o fato de ser ZEI dificulta o empreendimento”.
O pesquisador aponta que a operação da PM dá visbilidade tanto para o governador Geraldo Alckmin (PSDB), responsável pela atuação policial, quanto para a gestão de Gilberto Kassab (PSD), que, segundo ele, não teve grandes avanços nos últimos anos.
Assim, o plano corre o risco de cair em uma atitude eleitoreira, com grande aparição na mídia, mas sem melhorias concretas, com um trabalho a longo prazo. “Não temos perspectivas eficientes de um projeto urbano. Nesses dois anos de concessão, foi feita apenas uma demolição, que não resultou em nada a não ser escombros”, lembra. “Essa gestão vai sair completamente desmoralizada em relação à Luz”.
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et pour cause, delenda Cracolândia em ritmo alucinante...
O socialismo é uma finalidade sem fim. Você tem que agir todos os dias como se fosse possível chegar ao paraíso, mas você não chegará. Mas se não fizer essa luta, você cai no inferno. Antonio Cândido
Cracolândia x corporocracia: "Nova Luz" não convenceu capital privado
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As grandes corporações querem muito mais: pontes, viadutos, tudo pronto. E de graça.
O PASSADO NÃO PERDOA !
A LUZ, só será demandada por boêmios e boêmias, que não tem recursos para pagar o preço de lugares mais refinados (e caros) como nos Jardins e Moema, e que, de qualquer forma, para esses locais não ousariam ir, eis que, sabnem, seriam, discriminados pelos seus "frequentadores diferenciados".
Sequer a LUZ tem pondições de se igualar às Áreas, já restauradas, remodeladas e "pacificadas", no entorno da "Baixa Augusta" e "Baixa Consolação", cuja frequência já é de jovens (a maioria) e adultos menos afortunados. E, se assim continuar, a iniciativa privada não terá, mesmo, interesse. Cabe à Administração Municipal, cuidar disso, já que estará ajudando aos menos afortunados, como já dito.
SIMPLES ASSIM.
Ou eu encontro um caminho ou eu o faço! Philip Sidney.
FAI,
É falta de vontade política em um sentido que não podemos mesmo esperar da atual administração: Servir aos interesses da cidade e não aos interesses privados. Potencial por lá, temos muito mais do que na Consolação ou Baixa Augusta. O investimento público, sobretudo estadual, foi imenso. Para alguém tão ligado a música, você certamente conhece o maior deles.
Do ponto de vista arquitetônico a região tem muito maior interesse do que qualquer outra de São Paulo. O parque mais antigo da cidade, Pinacoteca, Estações ferroviárias, antigos colégios, Museu de Arte Sacra, torre da Usina, Vila Ingleses, vários casarões do Estado (incluindo o Campos Elísios, a antiga sede do Governo). Comércio forte na Santa Efigênia, na São Caetano, José Paulino. Metro, trem, bom acesso.
Falta o que para decolar? Vergonha...
Todas as cidades do mundo que passaram pelo mesmo problema (e resolveram), renasceram recuperando primeiro o centro!
Gilberto . @Gil17
Explica-se ai o tipo de abordagem aplicada na região. Tipica da emergência, com intuito de fazer caixa para o novo partido, via financiamento do mercado imobiliário que tem o alcaide como representante mór .
Acham que ainda enganam alguém?
Soluções para a região vão longe, desde o megaedifício proposto por um grupo ligado ao Nahas, que seria uma mini-cidade vertical. A região necessita de uma política consistente e duradoura.
Volta e meia me volta a cabeça a seguinte pergunta: Porquê os centros das cidades se tornam "decadentes"? Que eles estão mais próximos das estruturas como bancos, supermercados, praças e etc. Porquê então são abandonados?
Eu tenho algumas teorias, mas necessitam verificação prática. Os centros são abandonados porquê o movimento de pessoas atrai mais "predadores", ou seja, os criminosos?
Ou na ânsia de conseguir preços e aluguéis surrealistas - afinal são endereços cheios de comodidades ao redor - os proprietários literalmente deixam os imóveis aprodrecendo à espera de um otário o bastante para pagar o que o proprietário quer?
Ou como ouvi algumas vezes, as pessoas não querem morar em um lugar antigo? (Dado que muitas vezes os centros são cheios de prédios antigos ou históricos)
Ou é tudo isso junto?
Que volta e meia passo pelo centro histórico da minha cidade e noto essa "decadência", você passa por vários "botecos" mal conservados, aonde os frequentadores quase sempre lhe olham como se fossem te agredir. Várias espeluncas (hotéis baratos aonde baratas são animais de estimação) aonde desconfio que só a polícia entra sem medo, com pessoas mal encaradas frequentemente "gravitando" ao redor desses lugares, como se estivessem eternamente esperando alguma coisa. O que impede estas ruas centrais de serem "civilizadas" como as outras?
O bairro Santa Ifigênia está em perigo de destruição pela Prefeitura de São Paulo, em proveito dos especuladores imobiliários. O estudo de viabilidade economica preparado pela FGV apresenta tabelas de valores de imóveis drasticamente sub-avaliadas a razão de 1/7 a 1/15 do valor do mercado dos imóveis residenciais e comerciais. Ora, os terrenos baratíssimos avaliados não existem na região do projeto, ou seja, só existem no relatório da Prefeitura e foram usados como premissa do projeto! Quem será responsável frente ao futuro concessionário que certamente assumirá, via o Judiciário, responsabilidade financeira dos 6/7 a 14/15 restantes frente a estes valores equivocados assinalados no processo: será o Consórcio Concremat/Cia City/FGV/Aecom? Ou, será que os representantes do Executivo e do Legislativo que aprovaram as leis serão pessoalmente responsáveis com os seus bens? Se for a Prefeitura, entendo que o prejuízo atinente a este projeto é inaceitável para o contribuinte paulistano. Portanto, considero imprescindível que cadastramento e pericias sejam feitas para cada unidade de imóvel residencial e comercial da região de forma transparente junto ao Judiciário, com a participação de cada proprietário, e as tabelas de valores sejam ajustadas aos preços de mercado atuais e reais; considero imprescindível que os valores reais sejam usados como premissa corrigida do Projeto e como premissa para o estudo de viabilidade econômico-financeira previamente à licitação do Concessionário Urbanístico – o qual precisa ser protegido também.
Com as propriedades sub-avaliadas e sem considerar as inúmeras indenizações complementares devidas – dos lucros cessantes, dos valores reais dos fundos de comércio, dos inquilinos, dos empregados – o Consórcio Nova Luz já prevê a necessidade de uma contrapartida por parte da municipalidade no valor de mínimo R$ 350 milhões! Os terrenos baratos requeridos pelos agentes imobiliários, cujos preços de venda são estipulados no projeto, significarão graves prejuízos ao Concessionário Urbanístico que será judicialmente obrigado a pagar preços de mercado reais e atuais pelos terrenos e pelas variadas indenizações. Restará ao Concessionário Urbanístico cobrar judicialmente da Prefeitura as suas enormes perdas, o que é inaceitável para o contribuinte paulistano e o que também demonstra a inviabilidade do projeto. Com base nestas considerações, qualquer pessoa de bom senso percebe que o Projeto Nova Luz e a Concessão Urbanística da Nova Luz devem ser cancelados – a fim de evitar a falência do Concessionário Urbanístico, de evitar mais despesas desnecessárias para o contribuinte paulistano em proveito dos especuladores imobiliários e para evitar os perigos de mais uma área de terra arrasada nesta cidade. Afinal, pagar a conta de muito mais de R$ 10 bilhões, só para os especuladores imobiliários se locupletar, interessa ao contribuinte paulistano e à cidade?
Portanto, por que o projeto Nova Luz iria convencer o capital privado a assumir a concessão urbanística?
A única alternativa viável é a anulação das leis municipais 14917 e 14918 da Concessão Urbanística pelo Executivo e pelo Legislativo.
Suely Mandelbaum, Urbanista
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